Siết chặt thuế bất động sản và các hoạt động giao dịch nhà đất để tránh thất thu ngân sách có thể khiến giá tài sản tăng, nhưng lại giúp thị trường minh bạch hơn.
Đầu năm 2022, Bộ Tài chính đề nghị ngành công an phối hợp với Sở Tư pháp, các cục thuế để điều tra, xử lý việc trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Thuế bất động sản siết chặt có thể khiến giá nhà đất tăng
Nhiều năm qua, các giao dịch nhà đất ghi nhận tình trạng người dân thường khai giá mua bán trên hợp đồng công chứng theo barem thuế có sẵn, thường thấp hơn giá thị trường. Giá tham chiếu của cơ quan thuế địa phương chỉ là công cụ ngăn những giao dịch với mức giá thấp dưới khung nhưng vẫn có khoảng cách rất xa so với giá thật. Thông thường, hai bên sẽ làm một hợp đồng giá thấp để kê khai thuế và một phụ lục hợp đồng khác ghi đúng giá thực tế.
Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần tư vấn Nam Phát đánh giá cơ quan quản lý đang siết việc khai giá giao dịch nhà đất khá chặt so với trước. Ông cho biết, vài tháng qua, tại khu Đông, nơi có thị trường nhà đất sôi động nhất TP HCM ghi nhận tình trạng khai báo thuế giao dịch thấp bị cơ quan thuế tuýt còi, phải giải trình và khai báo lại.
>>> Đâu là phân khúc bất động sản hot trong năm 2022
Theo ông Nam, nghiệp vụ của cơ quan thuế đang rà soát qua nhiều kênh: công chứng, so sánh giá rao (chào bán) trên thị trường và mặt bằng giá chào bán của các chủ đầu tư để thẩm định hồ sơ. Điều này góp phần giúp thị trường nâng tính minh bạch đồng thời tác động một phần đến việc tăng giá bán tài sản.
Với thị trường sơ cấp, chủ đầu tư chào bán lần đầu, việc khai báo giá giao dịch khá đầy đủ và minh bạch. Trong khi đó, thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), các tác động đang phân hóa thành 2 nhóm.
Với các tài sản là nhà chung cư, do biến động giá ở biên độ hẹp (hàng năm tăng 5-10% thậm chí thấp hơn), việc khai giá đang chuyển biến theo hướng bám sát thị trường sơ cấp. Còn đất nền và nhóm nhà liền thổ có biến động giá lớn và nhiều giá ảo (sốt đất khiến biên độ tăng giá hàng năm của nhóm tài sản này lên đến 25% thậm chí cao hơn gấp nhiều lần căn hộ) nên việc khai báo giá giao dịch để nộp thuế vẫn còn ít hệ quy chiếu để rà soát.
Theo ông Nam, khảo sát sơ bộ cho thấy nhóm bất động sản liền thổ, đặc biệt là đất nền, vẫn còn tình trạng khai giá chênh lệch giá thị trường để né thuế. Trong ngắn hạn, nguồn nhân lực của cơ quan thuế không đủ để rà soát do số lượng giao dịch rất lớn, địa bàn rộng. Thế nhưng, trong dài hạn, khi Nhà nước có lộ trình ngày càng siết chặt hoạt động rà soát thuế, người dân nên cân nhắc khai sát giá thị trường để tránh gặp rắc rối.
Với đất nền và nhà phố, do không có giá thực tế được công bố chính thức nên không có giá tham chiếu. Nhóm này đang được tham chiếu bởi giá của nhà nước (có độ trễ khá lớn so với thị trường) nên chênh lệch tương đối lớn giữa giá đóng thuế với thực tế. Trong đó đất nền có sự chênh lệch nhiều hơn nhà phố (vì giá trị xây dựng nhà được tính thuế sát hơn giá đất đơn thuần).
Dù là thị trường sơ cấp hay thứ cấp, mức thuế nếu áp sát thực tế chỉ tác động tới giá bán thêm 1-1,5% và khoản đội thêm này, người bán sẽ cộng thêm vào giá bán. “Khoản đội giá 1-1,5% này vẫn thấp hơn rất nhiều so với mức tăng giá trung bình 20-30% một năm trong giai đoạn từ năm 2016 đến nay”, ông Kiên nhận định.
